Вопросы арендной платы за недвижимость часто осложняются необходимостью учитывать плату за землю под объектом. Особенно это актуально при заключении договоров с государственными или муниципальными органами, где требования по оплате земли могут предъявляться отдельно. Как правильно структурировать платежи и избежать двойного взимания платы — разбираем на основе актуальной практики Верховного Суда РФ.

Порядок включения земельных платежей в арендную ставку за здание

По общему правилу, установленному гражданским законодательством, плата за использование земельного надела должна быть включена в общий размер арендной платы за пользование зданием, сооружением или помещением, расположенным на этом участке. Это означает, что если договор аренды объекта недвижимости не предусматривает иного, арендатор не обязан отдельно оплачивать землю под ним.

Правовая позиция судов: разбираем конкретный спор

В одном из дел Администрация как арендодатель и победитель торгов как арендатор заключили договор аренды здания. Впоследствии арендодатель подал иск о взыскании неосновательного обогащения, равного арендной плате за фактическое использование земельного участка под объектом.

Первая инстанция, поддержанная апелляцией и кассацией, удовлетворила требования администрации, указав, что с момента возникновения права аренды на здание у арендатора автоматически возникает обязанность платить за землю.

Однако Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила эти акты (дело № 307-ЭС25-1444) и направила спор на пересмотр, сформулировав ключевые правовые ориентиры.

Основные выводы Верховного Суда РФ по данному спору:

Если в договоре аренды здания отсутствует условие об отдельной оплате за земельный участок, нет иного соглашения о плате за землю и нет прямой нормы закона, обязывающей такую оплату, то согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ вся согласованная сторонами арендная плата уже включает в себя плату за пользование землей под объектом.
При разрешении подобных споров суды должны анализировать условия аукционной документации и самого договора, чтобы установить: предполагалось ли помимо аукционной арендной платы за здание взимание отдельной платы за землю или обязанность арендатора заключить самостоятельный договор аренды участка.
Если из документов следует обязанность оплачивать землю, но при этом не указана площадь передаваемого в пользование участка, суду необходимо определить площадь, занятую объектом недвижимости и необходимую для его использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).
В рамках нового рассмотрения судам также предписано выяснить, какую конкретно площадь фактически занимает здание и используется ли арендатором участок большей площади, чем необходимо для эксплуатации объекта.

Практическое значение для арендаторов и арендодателей

Данная позиция Верховного Суда защищает арендаторов от необоснованных требований по двойной оплате одного и того же пользования, если это прямо не оговорено в договоре или аукционной документации. В то же время арендодателям при подготовке торгов и договоров рекомендуется четко прописывать условия землепользования, чтобы избежать судебных споров и последующего пересмотра платежей.